卖地收入大涨! 三四线城市房价会否“水涨船高”

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2018-10-03

    在楼市调控下,热点城市前五月土地出让金同比涨幅却很明显。 中原地产数据统计显示,5月单月,50大热点城市卖地金额创年内最高纪录,合计卖地金额单月高达3130亿,同比上涨幅度高达%。 从1-5月来看,50大热点城市合计土地出让金高达万亿,与2017年同期的9503亿相比,上涨幅度高达%,多卖了4520亿。   从2018年以来土地市场整体表现看,三四线城市异军突起是一大亮点。 据中原地产统计,包括佛山、南通、常州、嘉兴、湖州、台州、徐州、扬州、菏泽、上饶、阜阳、盐城、金华、泉州、赣州、许昌、岳阳、淄博、镇江、绍兴等20个三四线城市,卖地金额在2018年出现了明显上涨,累计成交金额超过100亿。

5月份,虽然三线城市的土地成交面积出现萎缩,但土地成交均价却有较大反弹,达到2011年以来新高。   5月份三线城市的地价创下新高,也是三线城市楼市火爆的缩影。

土地成交价格受房价影响较大,房价上行,则开发企业有更大的动力以更高价格拿地。 那么,三四线城市卖地收入大涨,房价会否水涨船高市场会不会过热防范三四线城市土地市场过热,会不会成为接下来的调控重点  实际上,目前不少三四线城市房价已经破万。

最新数据显示,截止4月末,全国房价均价破万的城市已扩大到62个,其中三四线城市超过1/3。 也就是说,62个房价均价破万的城市,其中20多个是三四线城市。 而整个中国的三四线城市加在一起也不会超过300个。   无独有偶,中国社科院公布的全国261个城市房价排名中,前50名里,有28个是三四五线城市,第50名的衢州房价已高达10286元。

2018年一季度,全国200个县城新建商品房销售均价已经超9000元/平方米,离突破万元大关,也仅是咫尺之遥。     同时,三四线城市新建商品住宅成交还在上升。

2018年初至5月15日,三四线城市新建商品住宅累计成交面积同比上升13%。

交易量的持续扩大,表明三四五线城市不仅房价纷纷过万,而且数量还在扩大之中。   另一项数据也可提供佐证。

中国指数研究院的数据显示,楼市进入红5月,整体成交同环比齐升。

5月监测的25个主要城市成交面积环比上升%,同比上扬%。

其中,20个城市环比上升,南宁升幅最明显,为%,韶关、连云港和北京次之,升幅均超70%。 同比来看,14个城市上升,成都上升幅度最明显,温州次之。 三线代表城市成交面积环比上升%,同比下降%。

  三四线城市楼市的火爆,让不少地方加入限售队伍。

目前,全国已经超过60个城市执行限售政策,在热点城市加码楼市调控的同时,一些三四线城市纷纷加入限售队伍当中。

预计未来更多的房价上涨城市会执行这一政策。 限售5年将成为房价过快上涨城市的标配。

    目前,支持三四线城市房价的有利因素有:  1、库存下降。   上海易居房地产研究院发布的《100城住宅库存报告》显示,截至3月底,100个城市新建商品住宅库存总量不足5亿平方米,其规模相当于2013年3月份的水平,即库存规模回到了4年前。 也就是说统计在内的100座城市,库存的整体情况正在持续下降。   2、棚改货币化安置。   2018年5月14日,央行宣布4月末,投放于棚改货币化的抵押补充贷款余额为万亿,2018年至2020年三年棚改年均投放将达万亿,三年总计约万亿。   这两年先后有万亿棚改资金流向了三四线城市。

而当地居民本来不是刚需,现在一夜间就成了购房一族,他们就要拿着棚改安置款在拆迁地区周边寻找新房源,于是剌激了当地房价的上涨。

  3、限购溢出效应。   部分三四线城市房价之前作为价格的洼地,又处于未调控或弱调控状态,部分购房者转向三四线城市。 另外就是传导效应,一二线城市限购升级导致的投资需求外溢。

一二线城市火热之下,市场情绪不免传导到三四线城市。

尤其是随着限购限贷限售对一二线城市进行封堵之后,大量资金无路可去,三四线城市就成为最好的选择。

  但是,对三四线城市房价的不利因素也有:  1、到2020年底之前,全国4200万套棚户将全部改造完成,每年万亿的棚改货币投放将会结束。 到那时,棚改货币化基本结束,支撑三四线城市的刚需和资金将面临考验。

  2、部分一二线城市竞相出台人才新政开启抢人大战,预计后期也会刺激潜在的购房需求,成交热度有望有进一步上升。 那么,人口会向引进人才的一二线城市集中。   3、三四线城市人均工资和其它收入较低,购买力与大城市不可同日而语,很难支撑高房价。   三四线楼市房价和火热度能延续多久棚改货币化结束之后,三四线城市人口数量少、购买力有限的短板会将凸显。 在房住不炒的政策下,三四线的房价热度难以长期持续。